Renovierungspflichten im Mietverhältnis

In fast allen Wohnraummietverträgen überträgt der Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

 

Zum Ende des Mietverhältnisses stellt sich dann immer die Frage, ob der Mieter die Wohnung vollständig renoviert zurückgeben muss oder aber diese Renovierungsarbeiten von ihm nicht geschuldet sind.

 

Diese Frage hat in den letzten Jahren auch die Rechtsprechung umfassend beschäftigt.

 

Eine breit gefächerte Einzelfallkasuistik hat sich herausgebildet, welche hier nur exemplarisch aufgegriffen werden kann.

 

Noch immer kursieren beispielsweise zahlreiche Vertragsformulare, in welchen sogenannte „starre“ Renovierungsfristen vereinbart sind. Sofern solche vorformulierten Klauseln keine Abweichung wegen des konkreten Erhaltungszustandes von den in Bezug genommenen Regelfristen gestatten, sind solche Klauseln unwirksam. Konsequenz ist, dass der Vermieter für die Renovierung verantwortlich ist und diese vom Mieter nicht geschuldet wird.

 

Sind entsprechende Klauseln mit solchen Regelfristen jedoch bereits in Ansehung der Renovierungsintervalle mit dem Zusatz versehen, dass diese „im Allgemeinen“ und insofern bei ungewöhnlich gutem Erhaltungszustand entsprechend verlängerbar sind, sind solche Klauseln indes wirksam mit der Konsequenz, dass der Mieter die durchzuführenden Schönheitsreparaturen auch schuldet.

 

Vorformulierte Klauseln, wonach zwingend eine Endrenovierung (ohne Bezug auf den tatsächlichen Erhaltungszustand der Mietsache) vorzunehmen sind, sind ebenfalls unwirksam. In diesen Fällen ist ebenfalls wiederum der Vermieter für die Renovierung der Wohnung verantwortlich.

 

Auch sind Klauseln für unwirksam erachtet worden, wonach der Mieter (auch während der Mietzeit) lediglich weiße Wände vorzuhalten hat.

 

Ferner gibt es Verträge mit Klauseln in welchen der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ der Renovierungsarbeiten abweichen darf. Derlei Klauseln sind ebenfalls unwirksam, zumal sie den Mieter unangemessen insofern benachteiligen, als dieser nicht selbst entscheiden kann, wie er die Renovierung der von ihm inne gehaltenen Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses vornimmt. 

 

Die wegen unangemessener Benachteiligung insofern unwirksame Klausel schlägt jedoch auf das Ende des Mietverhältnisses durch, sofern keine anderweitige wirksame Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorliegt.

 

In der vergangenen Woche hat der Bundesgerichtshof sich nunmehr mit einer weiteren Frage beschäftigt: Muss der Mieter eine zum Zeitpunkt des Bezuges frisch in weißer Farbe gestrichene Wohnung, die er selber mit kräftigen Farben streicht, bei Ende des Mietverhältnisses wieder in neutraler Farbe gestrichen zurückgeben?

 

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schadensersatz beziffere sich in solchen Fällen auf die Kosten für aufgewandte Malerarbeiten. Denn der Schaden des Vermieters besteht nach dem Bundesgerichtshof darin, dass der Vermieter die für einen breiten Mieterkreis nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

 

Die Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof insbesondere damit begründet, dass der Mieter aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter auch zur Rücksicht auf die Rechte des Vermieters verpflichtet ist.

 

Es zeigt sich insgesamt, dass es sich stets empfiehlt, rechtzeitig fachkundigen Rat zur Wirksamkeit von Renovierungsklauseln einzuholen.

 

 

Rechtsanwalt Gunnar Voigt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Kontakt: Frau Katja Borchert

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