Neues Mietrecht ab 1. Mai 2013

Zum 01.05.2013 tritt eine umfangreiche Neuregelung des Mietrechts in Kraft, die v.a. folgende Neuerungen vorsieht:

 

Zusätzlich zu den bisher im Gesetz vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen wird nunmehr der Begriff der energetischen Modernisierung im Gesetz verankert. Dies sind solche baulichen Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie und nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Endenergie ist hierbei die Energie, die in Form von Heizöl, Erdgas, sonstigen Brennstoffen, Strom oder Fernwärme etc. dem Gebäude, und zwar an der „Schnittstelle“ zur Gebäudehülle zugeführt wird. Primärenergie bedeutet, dass zur Endenergie der Aufwand hinzugerechnet wird, der für Gewinnung, Transport und Aufbereitung z.B. des Erdöls benötigt wird.

 

Solche energetischen Modernisierungsmaßnahmen sollen nach dem neuen Mietrecht gefördert werden.

 

Sofern sie ordnungsgemäß angekündigt werden, ist der Mieter zur Duldung dieser Maßnahmen grundsätzlich verpflichtet. Hier geht die Neuregelung sogar soweit, dass eine Mietminderung wegen energetischer Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer von 3 Monaten außer Betracht bleibt.

 

Problematisch bleiben indes die relativ hohen Anforderungen an die ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme, die stets im Vorfeld anwaltlich überprüft werden sollte. Deren Anforderungen sind zu komplex, als dass sie hier wiedergegeben werden könnten.

 

Die Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen können mit jährlich 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten als Mieterhöhung umgelegt werden.

 

Weiter ist mit Wirkung ab 01.07.2013 eine Neuregelung geschaffen worden, die die Umstellung in laufenden Mietverhältnissen von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (sog. Wärme-Contracting) erlaubt, sofern vor allem mit verbesserter Effizienz, aus einer neu errichteten Heizanlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der bisherigen Eigenversorgung nicht überstiegen werden.

 

Die Umstellung ist spätestens 3 Monate zuvor in Textform anzukündigen.

 

Eine weitere Änderung betrifft zu hinterlegende Mietkautionen. Diese können nach der Neuregelung weiter in drei Raten gezahlt werden. Nunmehr ist auch die Fälligkeit der zweiten und dritten Rate geregelt, und zwar parallel mit den jeweiligen Mietzahlungen.

 

Die Nichtzahlung der Kaution ist im Gesetz fortan auch als fristloser Kündigungsgrund verankert worden, soweit die nicht gezahlte Kaution die 2-fache Grundmiete erreicht. Eine Abmahnung ist insofern nicht erforderlich.

 

Ferner ist die sog. Berliner Räumung nunmehr gesetzlich geregelt. Bei dieser erfolgt die Vollstreckung eines Räumungstitels dergestalt, als dass der Vermieter in den Besitz der Wohnung eingewiesen wird und an den vom Mieter eingebrachten Sachen sein Vermieterpfandrecht ausübt. An diesen eingebrachten Sachen des Mieters traf den Vermieter bislang eine Obhutspflicht mit einer nicht zu verantwortenden Garantiehaftung. Dies ist nunmehr durch eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt worden. Durch diese neuerliche Form der Räumungsvollstreckung können massive Transport- und Lagerkosten eingespart werden.

 

Eine weitere Neuerung umfasst die Möglichkeit, dass während einer anhängigen Räumungs- und Zahlungsklage parallel auch eine sog. Sicherungsanordnung beantragt werden kann. Es kann also angeordnet werden, dass der Mieter während des laufenden Rechtsstreits weiter fällig werdende Mieten bei Gericht zu hinterlegen hat. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann gegen ihn ein Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft, verhängt werden. Auch kann in solchen Fällen der Räumungsanspruch per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden. Hier ist also eine deutliche Beschleunigung und Verbesserung zur bisherigen Rechtslage eingetreten.

 

Gern stehen wir Ihnen vertiefend jederzeit beratend oder unterstützend zur Verfügung.

 

Gunnar Voigt

Fachanwalt für Miet- und

Wohnungseigentumsrecht

 

Kontakt: Frau Nancy Leineweber / Frau Katja Borchert

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